173套！！揭开2022年度京城别墅销冠的“去化秘籍”******

　　2022年北京别墅市场是饱含希望的一年，在多重超预期因素影响下，从供需两端的对比来看，还是明显呈现出供不应求的态势。同时，今年中央及地方“支持刚性和改善性住房需求”释放，叠加金融16条政策出台，以及支持房企融资的“三箭齐发”。由此，反应在北京楼市的表现里，改善型置业率先回暖，不少别墅产品项目甚至出现持续热销。

　　以观承别墅·大家为例，以全年成交173套房源的佳绩，成为2022年度京城别墅成交套数销冠。值得一提的是，在去年年底北京疫情防控遍地开花，该项目反而还获得众多高净值人群的密集关注与青睐，仅12月1-12日，连续12天成交12套，走出阶段性高流速行情。

　　市场认可

　　平均每两天销售出一套房源

　　根据地产营销人数据统计显示，2022年1-12月北京别墅市场，别墅新增供应2216套，成交3300套，供不应求。其中观承别墅·大家以173套的业绩获得北京别墅成交套数TOP1的殊荣，让这个十年成长的大墅区项目，再度回归大众视野。

　　一组组热销数据的背后无不体现着观承别墅区的实力，有业内人士分析，别墅销冠相较传统平层，更具有含金量，因为每套别墅都面对的是一组更为挑剔的客户，成交周期更长，成交难度更大。因此，项目的持续热销也充分印证市场认可度，可以明显感受到置业客户的热情。

　　以观承别墅·大家全年共计成交173套房源计算，其去化速度，若按一年365天推演，基本能做到平均每两天就能销售出一套别墅产品。这个成绩，尤其在2022年市场整体销售回落的背景下，无疑显得十分难能可贵。

　　那么，观承别墅·大家的“去化秘籍”，即其支撑热销业绩背后的成因，值得我们在新年伊始，深入揭开并做出相应解读。

　　终极改善

　　精工合院超越传统迭代升级

　　从20多年前的丽京花园落户中央别墅区从而开启北京别墅市场以来，京城别墅虽几经迭代，但均以毛坯交付为主流，精装别墅可谓屈指可数。

　　对于高端别墅来说，除了占据五环中央别墅区的优越区位、紧邻温榆河生态湿地的优渥环境，这些显性价值外，万科针对高端客群需求的匠心筑造才是最后胜出的关键。

　　观承别墅·大家不仅是市场为数不多采用精装修交付的别墅项目，更通过多年别墅住区的反复实践和得失复盘，结合前三期2000余户交付业主的大量调研，真正从业主实际居住体验的角度上，对五大产品模块和7个精工细节进行了终极改善的迭代升级。

　　对比传统别墅形态，观承别墅·大家采用双拼L型合院别墅设计，保证充分采光的基础上，实现了合院的围合效果，让每一层空间都实现对阳光的私密共享。

　　走进样板间，开阔的首层空间采用悬挑结构反重力技术，并首次将剧场级建筑的无柱化解构引入住宅，实现从院落到客厅的无界延伸。且项目还特别通过楼梯间天窗，卫生间天窗，地下天窗等设计让空间更加灵动。

　　除此之外，观承大家首次引入立面BIM工具，彰显粉墙黛瓦东方意境；安装安心舒适六大系统设备，给予居住者极致舒适体验；以及打造闻香、采果、赏色的三大嗅觉、触觉、视觉多感交互景观。

　　风水声光等细节之处，通过分户墙点位上下错位布置，避免底盒对穿，保障隔音效果；顶层卧室增加内保温，增强顶层保温隔热性能；玄关设置高低差，提供分区明确的脏区和净区，保证居所干净卫生；玻璃栏板处楼梯侧面设置小夜灯，保证安全；楼梯踏步节点平滑，避免下楼时脚跟磕碰；卫生间预留拖布桶/壁挂洗衣机/拖地机器人水点，满足多样化使用需求；端户窗户设置为电动窗户，方便开启。

　　北五环

　　高净值人群青睐中央别墅区

　　作为北京最成熟、配套最齐全，氛围最良好的别墅区，顺义中央别墅区一直是高净值人群置业终极梦想的首选。

　　中央别墅区至今已经发展30余年，从1.0区域的天竺板块，到2.0区域的后沙峪板块，再到目前已经步入到观承大家所在的高丽营区域，即3.0区域，越发展越凸显后发优势。

　　观承大家自拿地之初就以“先规划，后开发”的前瞻理念，不断向市场和客户释放和释义合院产品的真正优越性。

　　对于1600-2000万量级购房人群而言，位于顺义中央别墅区的观承大家无疑是为其精准匹配、终极改善的王炸级产品。

　　该区域的发展潜力、圈层定位、交通体系、生态环境等方面赋予了多重附加价值。首当其冲的便是交通体系，高丽营板块拥有更加丰富的公共交通路网，尽享轨道交通地面交通和空中交通三网交织，同时又避开了低空航道，不会被飞行器噪音所打扰。

　　其次，产业支撑方面，观承大家项目与北京市政府重点打造的未来科技城毗邻，后者作为国务院批准的第一个“国家智慧城市试点”，目前已有数十家央企国企入驻，高知高质科研人群云集。

　　最后在生态环境方面，观承大家项目独具两河三园一湖的景观资源，即全长47.5公里的温榆河，逾百年历史的方氏渠，5万平方米的观承滨河公园，近3万平方米的中央景观鹿鸣公园，以及314公顷的新建滨水公园等，周边绿化率高达80%。

　　项目附近还坐拥15所国际学校，5大购物中心、6大高尔夫球场、7家高端马术俱乐部、8处高端酒店、10个大型专业医院等强势资源。

　　据悉，万科观承别墅·大家作为中央别墅区的收官之作共334套独栋合院，10年来产品不断迭代升级，真正做到私密与舒适的结合，符合当下高净值家庭的居住需要。

　　文/宋欣

威马汽车涨价 市场竞争白热化******

　　红星资本局消息，1月16日，威马汽车宣布，于2023年1月1日起针对W6、EX5-Z、E.5等多款在售车型进行价格调整。调整后，综合补贴后售价将上涨1.5万元-2.5万元不等。价格调整方案于2023年1月1日零时起生效，在此之前已完成定金支付的用户不受此次价格调整的影响。

　　威马汽车称，为打破“越卖越亏”的行业怪象，威马在2022年后半段开始战略性收缩新车交付量，并多次实施产品价格调整，以改善公司盈利结构，进而更好地支持产品研发和用户服务。

　　借壳APOLLO出行上市

　　就在1月12日，APOLLO出行(00860.HK)公告，将以20.2亿美元收购威马汽车子公司，并将以每股0.55港元的发行价配发及发行约288.25亿股。

　　这被视为威马汽车将通过APOLLO出行完成港股借壳上市。

　　接近威马汽车人士向红星资本局表示，此次与APOLLO出行双方战略并购，威马汽车上市路径进一步确定；阿波罗造车产业链与威马造车产业链可实现资源互补；战略合并后，威马借机实现品牌向上。据了解，完成尽职尽调后，威马或在本年二季度完成挂牌。

　　作为最早一批入局的造车新势力，威马汽车2022年接连被曝降薪、财产冻结，销量掉出第一梯队。汽车独立分析师刘昊向红星资本局指出，通过收购APOLLO出行实现港股上市，威马汽车不仅能解决资金问题，还能实现品牌与产品战略升级。APOLLO前身是德国小众超级跑车制造商Gumpert，并购后威马汽车将覆盖主流、高端和超豪华三大市场，提升资本市场想象空间，或重回造车新势力前列。不过也有业内人士对此并不看好。

　　行业或加速洗牌

　　业内普遍认为，“国补”退出后，2023年新能源汽车市场进入完全市场驱动时代，加上碳酸锂价格回落和特斯拉(TSLA.US)全球降价的鲇鱼效应，行业或加速洗牌。

　　进入2023年，特斯拉先后大幅下调中国、日本、韩国、澳大利亚、新加坡、美国、加拿大以及欧洲多国的电动车价格，引发全球车市震动。

　　1月6日，特斯拉中国宣布对国产车型调价，其中Model 3后驱版降价3.6万元，高性能版降价2万元；Model Y后驱版降价2.9万元，长续航版降价4.8万元，高性能版降价3.8万元，创下价格的历史最低点。

　　此后，特斯拉在日本降价约10%，在欧洲多国降价1%-20%，在美国降价最高19.7%，部分车型还将同时享有美国《通胀削减法案》的税收抵免优惠政策，最高降价2.05万美元。

　　在美国和中国，特斯拉出现了新车和二手车价格倒挂的现象。

　　不过降价也让新车销量上升。特斯拉门店销售人员表示，降价后进店顾客人数激增。

　　乘联会数据显示，2022年，新能源乘用车渗透率达到27.6%，较2021年提升12.6个百分点；预计2023年新能源乘用车销量850万辆，渗透率将达36%。

　　新能源汽车市场增速放缓，特斯拉降价让国内市场竞争白热化。红星资本局注意到，目前在国内与海外市场，特斯拉的价格区间已经与大部分造车新势力重合，甚至接近比亚迪(002594.SZ)。这也让国内新能源车企“出海”的难度增加。

　　特斯拉公司副总裁陶琳此前表示，特斯拉的价格变动是基于“成本定价”逻辑。业内人士认为，在供应链、规模化生产等优势下，特斯拉的毛利率远高于同行，仍有降价空间。

　　根据睿研咨询出具的报告，如果将来零部件价格下降，或特斯拉采用更优化的生产或零部件替换，按2022年Q3的成本价与2021年Q4的最低成本价比较，特斯拉还有3万元的下降空间。

　　成都商报－红星新闻记者 吴丹若